东莞代办土地证律师案例：同主张“九四”方案 官司为何一赢一输

    东莞代办土地证律师案例详情：变使用权房为售后公房，是国家的一项惠民政策举措。由于当时开始实行“九四”方案这项政策存有一定缺陷，产权证登记在一人名下，再加之各家庭人员组成不一、亲属关系不睦，经常会有此类争议案件闹上法院。近日，上海静安法院就审理了这类两起案件，但最终判决两起案件却一赢一输，这或能给广大市民带来借鉴意义。 

　　一、同住人幡然悔悟要做房屋共有人

　　2011年10月19日，家住本市的苗女士向法院诉称，本市南阳路某号原系租赁公房，她就为同住人入住在内且有户口。1995年3月按“九四”方案购买下该房屋，产权登记在其父名下。2009年该房屋又增加了其母名字，苗女士要求法院确认她也系该房屋共有人。

　　法庭上，其父母辩称尽管女儿苗苗(化名)居住过系争房屋，但她不属于房改政策的同住人。认为同住人应具备二个条件：一是居住三年以上；二是他处无房或居住困难。但苗苗在本市他处有房屋居住，且居住不困难。早在1998年1月，苗苗就将户口从该系争房屋内迁出时，双方就有过矛盾，诉讼时效从1998年1月就发生，现苗苗的诉求超过了时效。

　　法院认为，系争房屋是按照“九四”购得的售后公房，依照规定对于按照“九四”方案购买的售后公房，购房时的购房人、职级人、成年同住人、具有购房资格的出资人如果要求确认其为房屋的共有人的，应当予以支持。本案苗女士在系争房屋按“九四”方案以其父名义买下房屋产权时，就拥有常住户口且又居住在该房屋内，具备了当时购买房屋产权的资格。由于限于当时政策规定，在其父成为了房屋产权人后，其他人不能同时成为共有产权人。现苗女士主张该房屋为共有产权，实际上是保护她的合法权利且符合法律规定。至于其父母辩称已过时效，这是“九四”方案本身的缺陷所导致，并非苗女士方的原因所造成，其父母也无法证明在1998年苗女士迁出户口时，就对该房屋的权属发生争议且已知道，遂法院判决苗女士为该房屋共有人，其父母应协助苗女士办理房屋产权变更手续。

　　二、年仅十一岁不能成为房屋权利人

　　2012年1月上旬，现年23岁的吴敏(化名)向法院起诉称，坐落于上海巨鹿路某号房屋，系外祖父母及母亲王莉(化名)因动迁分得的公房。2002年12月，外祖父按照“九四”方案购买了该套房屋，产权户名仅为外祖父一人。吴敏认为，自己户口早在1994年10月就已迁入，并与外祖父母实际居住在内，是该套房屋的同住人。然而，鉴于“九四”方案购买的售后公房，产权仅登记在一人名下，但购房同住人可确认为房屋产权共有人，请求法院确认他对该房屋享有三分之一的产权。

　　被吴敏告上法院之一是他舅舅王舟(化名)辩称，该房屋交易发生于2000年，不是按照“九四”方案购得，不适应“九四”方案的法律规定，认为吴敏随父母居住本市他处属有房，不属该房屋的同住人，且购买该房屋时吴敏尚未成年，不应享有该房屋的产权。

　　被吴敏告上法院之二是他的母亲王莉辩称，该房屋是她与父母亲动迁分配所得，动迁时她没有把自己的户口迁入，而是将儿子吴敏的户口迁入。王莉认为无论是自己还是儿子，两人中至少有一人该享有房屋的三分之一产权。

　　经法院查明，吴敏的外祖父母育有子女王莉、王舟，而吴敏系王莉之子。1995年，王莉因居住的房屋被拆迁，动迁单位向王莉提供一处建筑面积为37.9平方米的房屋予以安置，住房调配单上其他家庭成员包括有吴敏。2000年12月，吴敏外祖父母购买下该售后公房，购房时该房屋内有外祖父母及吴敏的户口，2001年6月，该房屋权利人登记为外祖父名下。之后，吴敏的外祖父母，分别于2008年10月、2011年7月去世。外祖父母去世后，王舟与王莉为父母遗产分割持有异议而起诉法院，现案件仍在审理中。

　　法院认为，根据1994年上海市政府《关于出售公有住房的暂行办法》及以后的有关出售规定，购买公有住房的对象是获得新分配住房，具有本市常住户口的职工和在住所地具有常住户口的公有住房承租人或年满十八周岁的同住成年人。而吴敏外祖父购买该公有住房时，吴敏仅年满十一岁，尚未成年不属于该项政策的享受者，不具有购房资格，且对公有住房的取得未付出对价，无法成为当然的权利人，遂法院对吴敏之诉判决不予支持。

　　上述两起案件看似雷同，均为主张对“九四”方案有异议，要求成为系争房屋的产权人之一。细细分析又可看出如何理解适用“九四”方案的政策，尽管从法律时效上看起诉人均能享受同等待遇，但案件与案件之间还是存在千差万别的。市民不仅要从法律上来理解，更要从相关政策规定的字眼上研读，或许能避免类似纠纷的再发生或减少发生，可见对于法律与政策规定的适用，“吃透”其中的政策精神，是市民自我保护最有利的武器。