业主方先生要卖房，通过中介公司以46万元的价格，与买主张先生签订了买卖合同，张先生并交了4.6万元的定金、佣金。
但一桩普通的买卖突起波澜，在办理快速放贷过程中双方发生争议，方先生以张先生无能力支付剩下的购房款为由，把房子卖给了其他人，而且不给张先生退定金。张先生一怒之下将方先生告上法庭，要求方先生继续履行合同，他要“抢”回房子，并索要4.6万元违约金，还要对方支付2.5万元律师费。法院二审认定，尽管张先生买房在先，但事实是涉案房屋已交付后买者，因此合同失去履行基础，张先生无法购买该房，但方先生将已签合同的房子转卖他人属违约，应赔偿张先生。
通过这起案件，律师分析一房数卖情形下，房产应交付给谁的处理原则，提醒消费者在房屋中介市场现状下如何应对。
东莞办理土地证案情回放：买房遭遇“一房二卖”
2010年4月，方先生要卖房，于是找到联×房地产经纪有限公司（下称联×中介）“挂牌”。正想买房的张先生通过中介的推介，看中了方的房子。
4月14日，双方一拍即合，最终签订了包括中介公司在内的《房产买卖及居间合同》（下称合同），房价46.2万元。
合同约定，“双方通过经纪方指定担保公司担保办理银行快贷”。之后，张先生向方先生交付了定金1.5万元，向中介公司支付服务佣金5000元；交纳维修基金3000余元。
2010年8月，中介公司协助方先生办理房地产权证，产权证由方先生取走。随后，张先生、方先生、中介公司三方在办理提前放贷的手续时发生争议。同年11月8日，张先生、方先生、中介公司及担保公司四方协商，但未解决争议。在协商过程中，方先生要求张先生在一周内支付房款，否则终止合同。
随后，方先生将涉案房屋转卖给王先生，市房产管理局已受理其申请，方先生已缴纳买卖房产的营业税等，转让该二手房的售房款已开具。
眼看业主将房子转卖给他人，张先生认为，方先生是“过河拆桥”，于2011年1月向法院起诉方先生，获得法院受理。张先生请求法院判令方先生继续履行合同，将房子卖给他，而且方先生应支付违约金4.6万元，律师费2.5万元。当时，涉案房屋正在办理房产证过户，法院对涉案房屋进行查封。 业主被判赔偿先买者
法院一审认为，尽管张先生买房在先，但事实是涉案房屋已交付后买者，因此，张先生与方先生订立的合同失去了履行基础，法院对张先生的诉讼请求不予支持，也就是说，张先生“抢”不回该房。但方先生将已签合同的房子转卖他人属违约，要赔偿张先生4.6万元，但2.5万元的律师费缺乏依据，法院不予支持。张先生不服，向市中院上诉。
近日，市中院作出二审判决。二审法院维持一审法院部分判决。由于张先生在二审时出具律师事务所的，因此，法院判方先生支付2.5万元律师费。二审法院认定，办理快贷担保申请就要授权委托公证，但方先生始终拒绝办理，这是导致买卖双方无法获得担保公司快贷担保服务的原因，因此方先生违约要赔偿。
东莞办理土地证律师提醒：中介混乱 消费者应规避风险
二手房买卖流程复杂，往往涉及查档、快贷按揭、银行按揭、过户评估及测绘、缴纳相关税费、赎楼、过户等手续。
市中院律师覃婴桃说，在此背景下，各中介机构根据其业务种类各自制订的格式合同内容不完善，导致合同履行时产生争议，给交易当事人造成损失的现象时有发生；中介机构在设计合同条款时，往往弱化交易当事人权利，规避其自身的法律责任，使交易当事人的权益得不到保障。同时，房地产中介行业存在因利益驱动而产生不按标准收费、管理混乱等不良行为。
基于房屋中介市场的现状，买卖二手房的消费者应当增加法律意识，谨慎选择中介公司，充分重视合同内容，以确保自身权益。消费者在使用中介公司提供的格式合同时，应当注意参考建设（房地产）主管部门或者房地产经纪行业组织制定的房地产经纪服务合同示范文本，比照条款，做出充分比较后，明确买卖双方享有的权利和承担的义务，以及中介机构的义务、责任。如果合同涉及到贷款、担保等涉及银行、担保公司业务内容的，则应向中介机构详细了解办理业务的手续，并在合同中明确买卖双方的权利、义务，避免在合同履行过程中才发生争议。消费者应了解的主要内容包括：中介机构有无经营资格，执业经纪人姓名、证号和照片，租售信息有执业经纪人真实署名，居间或者代理的服务内容及佣金的公开标准，房屋的产权是否清晰，确保明白地签约，安心地交易，以保障自身的知情权。
东莞办理土地证律师说法：关键看房子 是否转移占有
市中院律师姚渠旺说，在房屋未转移占有的情况下，应将房屋交付给先订立合同的买受人，这种处理原则昭示了法律禁止出卖人在物价波动之时罔顾信用，图谋私利，以维护诚实信用的交易环境；而在房屋已转移占有的情况下，由于占有者往往因占有不动产而付出了更多的成本，从合同的履行程度和社会效益的角度来看，将房屋交付给占有人更为合理。
就本案而言，因出卖人与案外人又签订房屋买卖合同，并将房屋转移给案外人占有，明确表示不同意继续履行本案诉争的合同，故应认定本案合同已失去继续履行的基础，买受人仅可请求出卖人承担违约责任。
也就是说，处理一房数卖的纠纷，关键是要看房子是否转移占有，以此决定房屋应交付给先买者还是后买着。但不管怎样，只要签订合同，相关违约人就要承担赔偿责任。